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一个奇怪的房地产市场,和一夜之间崩溃的海南中介行业

作者:admin 2018-07-17 09:22 我要评论

一个奇怪的房地产市场,和一夜之间崩溃的海南中介行业 被政策创造,也被政策毁掉。 三亚金鸡岭街和解放路沿街走不到 1 公里,有 7 家房产中介的玻璃门前悬着锁链...

  一个奇怪的房地产市场,和一夜之间崩溃的海南中介行业

  

  被政策创造,也被政策毁掉。

  三亚金鸡岭街和解放路沿街走不到 1 公里,有 7 家房产中介的玻璃门前悬着锁链,关门营业。

  三亚湾路上的 10 多家中介公司,4 月 22 日后迅速改装成 1 家超市,2 家饭店,1 家水果店。

  6 月初,当三亚市中心的出租司机被问起哪里是中介聚集最多的地方,他习惯性地开到三亚湾路,然而这条近 800 米长的街上只剩下 2 家中介——每天在市中心载客的出租司机也没注意到这里的更换速度。

  尽管谁都预感到可能会有变化,但大多数人还是相信一个有自由港的海南岛会带来无穷的好机会。

  今年 4 月 8 日至 4 月 11 日,海南举办亚洲博鳌论坛期间,关于自由贸易港的传言此起彼伏。

  4 月13 日,海南建省办经济特区 30 周年大会上,习近平宣布海南全岛将建设自由贸易试验区。传言落实,欢欣鼓舞。

  不过紧接着,4 月 22 日,坏消息来了。

  中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅宣布,海南全省各市县在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

  根据海南省住建厅公布的数据,海南 13 个市县共有 1949 家登记的房地产中介机构。据估计,算上没登记的加起来有 6000 多家。

  4 月 22 日新政出台,成百上千家中介分崩离析。一周后,三亚最大的房产中介德祐地产进行了第一波裁员,紧接着是二、三、四、五波,2000 多名员工裁员三分之一。留下来的员工,薪水从基层到高层都有不同幅度的降低。

  全海口几十家中介平均每月的交易量降至个位数,有的只有 2-3 套。大量中介公司难以维持工资和门店租金,被迫倒闭,数万名员工离职或调配到云南、广西等地,坚守在海南的中介将重心转移到了租赁市场。

  海南的上一波房地产热潮是 2010 年,海南宣布建立国际旅游岛,房价迅速升高,又迅速冷却。对于中介公司来说,上一次只是市场恢复的时间问题,但这一波自由贸易港带来的高潮后,中介的客户被硬生生切断。在这个外地人占八成以上销售的地方,中介失去了他们最主要的客源。

  这是海南中介近 10 年来最糟糕的时候。

梦一样的海南房地产市场

  梦幻是从 2016 年底开始的。

  全国一线城市紧锣密鼓地推出房产限购政策,海南成了世外桃源。这里从最初以东北人为主,逐渐吸引了其他省份有消费能力、也希望享受海景房和舒适气候的外地人。

  2016 年 2 月海南停止商品住宅的报建规模,房屋销售量迅速上升,海南市政府同时“引导发展高端地产”,住房价格跟着上升。

  对于海南的中介来说,这块蛋糕越来越大,而且,想分得一块似乎很容易。

  Lisa 家住成都,每年都会到三亚旅行,这个有海的地方一直有着某种理想色彩,2012 年毕业后她就将第一份工作选在了三亚最早的富人区之一——位于小东海鹿回头半岛的半山半岛售楼处。

  她符合这项工作需要的所有条件,标准的瓜子脸,小巧精致的鼻子和眼睛,笑起来甜美,能说会道。这份不用坐班且收入颇丰的工作迅速让她打定主意留在海南。

  入行不到 2 年,Lisa 就迎来了职业巅峰期。

  2016 年底到 2017 年 4 月 被 Lisa 称为“疯狂时期”,客户一踏进售楼处,“我都还没反应过来他就已经定下来了。” Lisa 售卖的还不是小户型,全部是 200 平米以上,价格在 1400 万-2000 万的海景豪宅。这些本来销售难度更大的豪宅,在疯狂时期毫无分别,“不管是普通的住宅还是豪宅,都卖得很快。”

  客户的接受度远超出她的预期。刚开盘时 Lisa 被要求以每平方米 7.5 万元的价格“摸底”,出乎意料,“跟客户说这个价格,结果很多客户都能接受,”Lisa 说,“反正 7.5 万也不愁客源了”。

  “其实你不管卖什么样的价格,都有接受这个价格的客户群体,所以这个价格还是 OK 的。”

  这个有 210 套海景别墅的高端楼盘,2017 年 2 月开盘,仅 6 个月就售罄停盘。总销售额达 200 多亿元,是三亚市及整个海南岛销售额最大的房地产项目。

三亚湾路上的中介相继改成了水果店、超市。

  淘金热蔓延到了三亚周边。

  刘德晓本来在海南万宁市的汽车修理厂打工,每天蹲在太阳下,流的汗水浸透他的背心,每月拿着微薄的工资,没有任何结余。

  刘德晓想到大城市打拼一番。他赶上了好时候。

  2015 年刚进入三亚的中介公司,第一个月光靠租房提成就已经让他初尝甜头,“2014 和 2015年,修车一个月才 300 块利润,一来这边给 5000 块钱,你说能不有劲吗?能不拼吗?”

  加入中介行业让他迅速和修理厂的同事们拉开了距离。在膨胀的气氛里,刘德晓选择了无底薪,但提成更高的奖励方式。2016 年底房地产开始爆发时,这种奖励方式带来的刺激达到了高潮。

  他每天早上 8 点开车带客户看房,一天看几个项目,奔波于三亚市内,125 公里外的万宁、80 公里外的陵水甚至是 240 公里外的文昌。陪客户看房,他可以忍着一天不吃饭,公司 1 月休 4 天的政策对来他来说形同虚设,他连续上 1-2 个月班,乐此不疲,“你有事情忙的话你能休吗?要带客户看房,你能休吗?”

  今年春节他每月都卖掉了一套房子, “也不是我运气比较好,谁都能卖,就是个傻子都能卖。”

  甚至看起来最不寻常的方式也能奏效。

  文杰大专未毕业,到海南前,他在河北保定当保安,一个月收入 2500 元,他想不到比做房产中介更能改变命运的方式了,就在 58 同城上给三亚一家中介投了简历,电话面试后立即录用。

  去年 11 月刚入职,市场的火爆让他觉得有些不真实,“每天这条路上,人挤人全是客户。在海边,走都走不动,就是人挨着人,肩膀挨着肩膀。”文杰回忆说。

  亚龙湾、海棠湾和三亚湾海边的酒店是他的重点驻扎地,这里是三亚的富人聚集区。他通常把车停在酒店附近,站在距离酒店外最近的街口发放传单,有意愿就立马载着去看房。

  这种在别的城市早已落伍的方式在 3 个月内帮他卖出了 3 套房子。那时距他入职还不到半年。

半山半岛

  这群淘金者面对着高额佣金的诱惑,铆足了马力。

  Lisa 所在的开放商出台了奖励政策,客户第一次来或者早上来就支付定金的(通常是 50 万元),Lisa 能拿 1 万的奖励。如果同时满足客户第一次来,又是早上来,Lisa 能拿 2 万元。

  这还远赶不上 Lisa 的销售提成,不到半年时间,Lisa 在半山半岛卖出了 10 几套别墅,总价值上亿元。公司有时会将 2-3 个月的收入叠加分发,去年某月 Lisa 的工资卡里入账 20 多万元,而她的个人所得税是 45%。

  去年春节,刘德晓赚了 3 万元,今年则是过去 3 年里佣金最高的一年,接近 5 万。文杰主要售卖三亚市区的二手房,三套二手房的佣金也有接近 6 万块,尽管这些佣金还未到账。

  黄超曾是海南雅居乐清水湾项目的营销总监,2016 年他带领 100 多人的团队完成了 100 个亿的销售额, 这本来是黄超履历中最闪亮的一个数字,直到 2017 第一个季度。“那一个季度就卖了 70 亿,就是市场好。我头一年用了一年的时间才冲了 100 亿,翻过来第一季度就干了 70 亿,” 黄超如今说起这话时仍然显得诧异。

  2017 年底,雅居乐清水湾项目达到 180 亿元,不到 10 年时间,雅居乐清水湾销售额达到了 490 亿元。

  市场的梦幻在博鳌论坛前后达到了顶峰。

  “雅居乐前几天才开盘,两百多套,十几分钟就抢完了, ” 6 月初,海南某本地开发商的营销副总林盛对《好奇心日报》说。

  每天下午林盛在第一时间会收到当日的销售报表,包含集团每个楼盘的销售数据和带看人数。

  博鳌论坛前后,报表里的数据就像是系统出故障一般,所有数字统一翻 10 倍以上,“基本上一个项目一天卖一百多、两百套,都很正常,就一起抢,” 林盛说,“正常的销售我们一天 10 套、8 套都已经很好了,等于翻十几倍的量,基本上每个楼盘都是这个状态。”

  他称博鳌论坛期间,房价上涨了 30% 左右,海口市区的价格达到 2-3 万一平米,“基本上有房就卖,只要有资格的就抢”,据他估计,海南有预授权的房子已经全部售罄。

三亚雅居乐清水湾

  根据国家统计局数据显示,2016 年海南商品房销售额达 1490.2 亿元,同比增长 51.6%;2017 年 1-10 月商品房销售额达 2204.47 亿元,同比增长 92.9%。

  海南的增长数字远超过国内一线城市。2017 年 1-10 月,广东商品房销售额同比增长 12%,而北京和上海同比下降了 42.9% 和 40.9%。

  和这些饱和的市场相比,海南就如同一个有待开垦的土地,吸引着原本在一线城市辛苦打拼的职业经理人来这里开创一番天地。

  李城就是其中之一,他在海口经营着一家有 700 多名员工的中介公司。海南给了李城转型的机会,“我在上海努力削减脑袋,可能也不能在圈子里有什么声音,海南不一样,只要你专注做,大家都会知道你……你会找到一种存在感。”

  这种欣欣向荣的气氛一路上升到博鳌论坛闭幕。

财路断了

  博鳌论坛闭幕后的一周,中介察觉出了蛛丝马迹。

  刘德晓不能再带客人看房了,开发商拒绝售卖。在可以漫天要价的时候,开发商显然认为自己登记的备案价格远低于市场价,心有不甘。

  政府也透露出了一丝讯息。

  博鳌论坛结束后的几天内,在链家亚龙湾工作的王品接到通知不能上街兜售,发传单方式也被严令禁止。尤其杜绝夸大言论,例如“海南房价明天就会涨”等信息,尽管在当时看来这可能并没有夸大。

  4 月 18 日,三亚市住建局处罚了 15 家涉嫌“违规销售、虚假宣传”的中介机构,并“停止其网上签约资格,并将该公司列入企业‘黑名单’,禁止该企业在我市开展房地产中介业务。”

三亚解放路上的中介公司已经空无一人

  博鳌论坛结束后的第 11 天,4 月 22 日,海南实施全域限购,规定非本省户籍在新增限购区域购房,需要提供在海南省累计 24 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,此前已实施限购区域(包括三亚、海口、琼海、五指山等7个区域)则需要提供 60 个月。

  这是海南一年内经历的第 14 次限购政策,也被称为“史上最严限购政策”。它给了海南中介近乎致命的打击。

  一直以来,海南因其作为中国内地唯一的海岛,四季如夏的气候条件,吸引着以东北为主的高寒地区的人到海南度假和居住,最近几年内地雾霾加重,房价上涨,中国的高密度地区例如重庆、贵阳,高收入地区如北京、上海等地的人也蜂拥而来。用一线城市市中心一套破旧的房子换一套宽敞的海景房,且还有升值空间,这是门看起来不会亏本的生意。

  链家 2017 年上半年的数据显示,海南岛外购房比例已经达到 88%,其中京津冀和东三省的购房者最多,占了 50%。

  422 新政向外地人关上了大门。海南中介公司的客户迅速从 13 亿中国人缩小到了 900 万海南本地人。

  然而本地人大多拥有土地,更愿意自己盖房,即使想买房,他们也无法支付起高额的房价,“本地人也买不了,本地人也没钱啊”,刘德晓说。

  根据海南市人民政府今年 5 月公布的数据,2017 年, 海南全省城镇非私营单位从业人员年平均工资 67727 元。按三亚市场均价 3 万 5 一平米计算,一套 70 平米的房子,需要超过 36 年时间才能购买,更别提动辄上千万的海景公寓。据 Lisa 回忆,她售卖的最少 1400 万起价的别墅买家,几乎全是外地人。

三亚亚龙湾上已经关门营业的德祐地产

  “422 新政”这扇大门表面上留了一条缝隙,缴纳 2-5 年的社保基金或者个人所得税就能在海南买房。但事实上,这条路由于成本太高,几乎无人问津。

  拿三亚举例,4 月 22 日后,如果外地人想在三亚买房,必须缴纳 5 年的社保基金或者个税。社保基金全国联网,个人在某一段工作时间内,只能由一家公司缴纳社保,这也就意味着想在海南缴纳社保,必须放弃原本那份社保。但这条路几乎可以忽略不计,因为据中介透露,到海南买房的人大多是公务员事业单位,或者个体工商企事业的老板,而要这些人放弃当地社保的可能性极低。

  一个人可以同时缴纳两份个人所得税,但成本是两份收入必须叠加在一起交税,税率会更高。

  目前海南的中介公司提供先交房,先入住,后办房产证的办法。

  就算有外地人愿意排除万难,缴纳 5 年社保或者个税后再拿房产证,面临的是五年内房价上涨或者暴跌,甚至政策可能会取消的风险。因为充满不确定性,这一方案让人望而却步。

  落户是外地人买房的一条捷径。

  4 月 22 日全岛限购政策发布的 3 周后,海南和今年其他城市一样放宽了引进人才的限制,推出《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》,具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或职业资格的人才可以在海南落户。目标是在 2020 年前,吸引各类人才 20 万人,到 2025 年吸引 100 万人进海南。

  5 月 16 日,天津“海河英才计划”政策发布当晚,有 30 万人下载天津公安 APP 办理落户申请。但海南显得异常冷清,“据我所知,海南第一周内办理落户的人才仅一千多人,”海南大学经济与管理学院副院长李世杰对媒体表示,“《行动计划》发布一个月以来,在海南落户的人还是以‘已在海南工作但之前尚未落户’的人为主,从其他城市来海南落户的人相对较少。”

  即使对于在海南购买了房子,且在这里工作了 4 年的李城来说,和自己的深圳户口比起来,海南的吸引力远不够,“它有什么优惠给我?除非是个人所得税减免,我觉得没有什么实惠的东西。”

亚龙湾已经售罄的楼盘。 这里也是 0

  6 月 6 日下午 4 点,链家亚龙湾售楼处透过玻璃门望去只有两张空板凳,白色挡板后面,4 个穿着工作服的销售人员正坐在沙发上玩手机。

  20 分钟后进来一位客人,就像百货商场萧条时期 4 个销售员围着一个客人时的尴尬场景,对话以“ 您知道咱们海南岛限购了吗? ”开始,2 分钟后对话结束。

  又回到了 4 个销售员的原始状态。

  6 月 4 日下午 5 点半,林盛照例在自己的手机上检查更新的销售日报,“0,0,这也是 0,6 月 4 号一套都没卖。6 月 5 号卖一套,现在只能这么卖...0,0,0 套,这里也是 0,.... ”每隔半秒钟林盛就念出一个“0”,“都已经很难受了,连续三周基本上都没卖什么。”

  4 月 22 日前,德祐地产在旺季能有 30 多亿的月销售额,淡季最少也有 10 亿。但现在单月的销售额还不到一亿,“大三亚区域这几十个楼盘都是我们合作的,中铁、万科都在上面… 每天的带看量,你看,0,0,0,0, 0…. 连看的客户都没有,” 黄超说。

  回过头来,林盛把博鳌论坛期间的疯涨比喻为“上帝要灭你,就让你疯狂”,“这种疯狂过后,你要用很长的时间周期来修复你所犯的错误,或者说是付出疯狂的代价。”

  他希望回到以前的状态,“就像你前面一天 100 多套,200 套的卖,现在你连续三个礼拜没有卖,那我还希望回到以前的状态。”

这就结束了?

  公司走了三分之一的员工,作为德祐地产的高层管理,黄超说:“调整的过程很伤感,有人哭,他有月供,养车养房怎么办?但是在行业的大变动背景下,每个人都得去面对啊。”

  黄超自己的日子也不好过,“22 号的政策对我影响大,肯定很大。首先公司挣钱我才能挣钱,公司不挣钱我怎么挣钱? 所以才有几万中介大军转战西双版纳,本来我不在这里面,但是我现在变成了这里面的一员了,” 黄超顿了一会儿说,“谁判断得到? ”

  至少,他还有备选方案。

  和我们见面前,黄超正和碧桂园负责人商讨云南的合作机会,德祐已经在云南设立了分公司,正计划着把预算在 200 万以下的客户从海南转移到云南。去年德祐也在广东设立了分公司,已经接下了碧桂园最大的旅居地产项目鼎龙湾,这一项目的房价已经上涨了 40%。

中介的墙上还挂着今年 2 月销售冠军的旗帜

  林盛更早为自己谋好了出路,2015 年林盛公司因为一次偶然机会到柬埔寨考察,林盛称自己在柬埔寨“看到了十几年前的海南”,他想在那里复制海南的成功。

  过去那只是公司的一个潜在机会,但 422 新政后,柬埔寨成了出口。此前公司在柬埔寨有数块地,动工的不多,4 月 22 日后,他们加大了其中一块 1000 多亩地的开发,同时又报建了 数个项目,准备动工。

  林盛毫无后顾之忧,从销售员升为销售副总裁的过程中,他已经在海南为自己购买了数套房子。

  李城则是他们中最乐观的一个,其他中介公司的大批撤离都被他称为“羊群效应”。据他估计,海南 6000 多家中介里,“夫妻老婆店”的比例超过 50%,这一轮限购政策首先淘汰掉链条底端的人,这些小店最快消失,这也是李城经营的大中型中介渔翁得利的机会。

  限购后,李城送了三波员工到日本旅行,共计 70 余人。等他们回来,李城准备带着他们大干一场。

  好日子结束的时候,穷人和富人的命运截然不同。

  今年春节刘德晓的佣金有 5 万块,按道理,往年这些钱早已在他口袋里,但因为 422 新政,开发商销售暂停,资金链受影响,“现在等的时间不是更长了,那是猴年马月的事情了。”

  因为最初选择了无底薪,刘德晓已经连续 2 个月没有任何收入。去年老家盖房子,刘德晓寄回 25000 块,自己还有些结余。如今身无分文,加上去年的结余本来就少,刘德晓最近极度烦躁,“年初那种状态虽然累,但我还是愿意那种情况,客户不买都可以,但毕竟我有得干啊,说不定就成交了,总比你在这里坐以待毙好吧?” 他顿了一下说,“你感觉自己很委屈,因为你卖了房,但你拿不到钱,加上你压力过大,没钱花,还要生活… ”

  4 月 22 日后,刘德晓的办公室只剩下 3 个人和 6 台黑屏的电脑。他没有别的选择,“不做的话,我钱怎么拿?我只能在这,是吧?”他的同事离职后,有的已经在三亚市区送起了外卖、开起了摩的。

  文杰也成了原本 20 个人的办公室里仅剩的 5 个人之一。

  就在限购前几天,文杰刚卖掉一套付了定金的房子,等付完全款,文杰就能收到 1 万多的佣金,“当时我的心情就是从天上掉到地上,摔的稀碎。”

  他在春节促成的交易的佣金同样遥遥无期。过去两个月,文杰唯一的收入是每月 3000 元的底薪,去年 11 月他离开保定时身上带的 2 万块钱,已经所剩无几。

  他不确定自己是否能撑到今年年底,但他愿意继续做着美好的白日梦,“这个事我要是搞好了,卖一套稍微贵一点的,一套能有几十万佣金,” 他说,“我们这一个亿的都有。”

  文杰和刘德晓选择留在海南,继续做着当一天和尚撞一天钟的工作。正如黄超之前提及的,他们更多的同事——“几万中介大军”——已经奔赴云南。

  那里可能是另一个海南。

  注:应采访对象要求,文中 Lisa ,黄超,李城为化名。

  题图及文中内图:温欣语,forte,Jon Flobrant on Unsplash

  

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